남기범(Alex Nam,南基范) :: 중국 생활,,, 그리고 중국 부동산

안녕하십니까?

중국 북경 대신부동산컨설팅 유한공사(http://www.95hows.com, http://www.alexnam.com)의 남 기범입니다.

2008년 10월 24일 금요일 개인적으로나, 회사적으로나, 저희 가문적으로 참으로 영광스러운 인터뷰를 하였습니다.

KBS 9시 뉴스 인터뷰를 하였습니다.


너무나 설레이고, 너무나 영광스럽고, 요즈음 경기도 않좋은 상황에서 새로운 삶의 희망이 되었습니다.


당시 인터뷰 요청을 받은 내용은 '중국 부동산의 현재 상황, 해당 요인, 앞으로의 전망' 이라는 주제였습니다.

사실, 제 개인적으로 해당 주제를 다루기에는 너무 큰 내용이었으나 부동산업을 하면서 보고, 느낀 것을 말씀드렸습니다.

이래저래 인터뷰 내용에서 전해 드리고 싶은 내용을 포스팅하고자 합니다.

2008년 4/4분기에 들어서면서 과거 4~5년동안 중국 북경 부동산 시장에 대해 정리해 보았습니다.

1. 2004~2006년대 중국 북경 부동산 시장
중국 북경의 경우 정치 중심지라고 하지만, 후진타오 시대가 열리면서, 상해 못지 않게 많은 경제 중심지로서의 역할도 하고 있다고 생각합니다.

궈마오(国贸) 부근에는 세계 500대 기업들이 즐비해 있고, 수 많은 다국적기업들의 본사가 위치해 있습니다.

한국의 삼성 그룹이나 LG 그룹등도 북경에 있습니다.

2004~2006년까지의 중국 북경 부동산 시장은 정말 앞으로 예측할 수 없을 정도의 활황이었습니다.

해당 기간에는 외국인 뿐만 아니라 내국인도 너도나도 집을 사야하는 사회 전반적인 분위기로 개발회사부터 부동산 중개업, 부동산 컨설팅업 등이 돈을 버는 시대였습니다.

외국인 투자 제한도 없었을 뿐더러, 내국인및 외국인에게 너도나도 부동산 대출이 너무나도 쉬웠던 시절입니다.

그 당시 기억에 한국에서 3~5억원 정도의 돈을 가지고 중국에 오셔서 중국 부동산을 구입하겠다는 분들이 많이 뵈었었습니다.

그 당시에는 해당 손님들에게 해당 금액으로 한채를 일시불 납하여 구입하지 말고, 최대한 대출을 받고 여러채를 사라고 권장했었습니다.

북경의 경우 이때나 지금이나 집을 구매한 구매자가 최소 금액으로 집을 분양받고, 매월 은행에 대출금과 이자를 갚아도 월세를 받으면 남는 구조이기 때문이었으며, 은행간 연계가 되지 않아, 한 사람이 여러채를 구입할 때 여러채 모두 똑 같은 이율과 똑 같은 조건(한채를 구입해서 대출 받을 때 조건....)으로 구입할 수 있었던 시절입니다.

한국인들도 너도나도 부동산 분양을 받았었습니다.

중국내 대부분의 한국기업들이 이 당시에 집중적으로 주재원을 파견하면서, 한국내의 집을 전세주고 온 분들이나, 여기저기 자금을 가져온 분들이 너도나도 분양을 받았었습니다.

당시 북경 부동산 분양 가격은 평균 평방미터당 4000~8000위엔대의 가격이었으며, 궈마오를 비롯한 시내 중심의 경우 10000위엔 초반대의 가격이었습니다.

한국에 비해 저렴한 가격이었으며, 임대가 선순환되는 구조이다보니, 한국인들도 많이 구입했습니다.

이 당시에는 중고 주택 매매보다는 분양 물건 자체가 많았고, 거래 또한 많았습니다.

분양 주택의 경우 개발회사들이 분양 시기가 지나가면 지나갈 수록 분양 가격을 일방적으로 올려서 팔던 시기였기 때문에 해당 시기에는 분양 사무실이 오픈되기 전부터 많은 사람들이 집을 사기 위해 줄을 섰던 시기였습니다.

왕징에 있는 화딩스쟈(华鼎世家)의 경우 한국에서나 볼 수 있었던 분양권 딱지(?) 들이 난무할 정도로, 밤을 세워서 분양을 받기 위해 줄을 섰던 풍경들을 자주 볼 수 있었습니다.



2. 2007년대 중국 북경 부동산 시장
2006년 7월 외국인 부동산 투자 제한, 내국인 부동산 투자 제한, 은행 부동산 대출 심사 강화등이 2007년도 초 부터 시행이 되었던 한해입니다.

2007년은 중국 당국이 올림픽 준비 이슈로 그 동안 나라로부터 토지 사용권을 받아간 개발회사들에게 올림픽 전까지 건물을 짓지 않으면, 토지를 회수한다는 통지를 내리면서 북경 전체가 공사 현장으로 바뀐 한해였습니다.

이러한 통지가 있기전에는 개발회사들이 나라로부터 토지 사용권을 받은 뒤, 건물을 건설하지 않고, 계속 기달리다가 토지 사용권 자체가 오르면 전매를 하거나등의 패단이 있었습니다.

2007년에 분양한 물건의 경우 2008년 올림픽 이전에 입주가 불가능한 물건들이 대부분이었으며, 2009~2010년에 입주가능한 물건들이었습니다.

이러한 이유 등으로 분양 주택도 많이 이루어지긴 했지만, 중고 주택 매매 거래가 그 어떤 해 보다도 많았던 해였습니다.

왕징의 경우 원 집주인에서 중고 주택 매매를 한 신 집주인으로 바뀌 비율이 40% 정도 될 정도로 중고 거래가 많이 이루어졌었습니다.

2007년 부터는 과거 외국인이 수십채를 구매했도 괜찮았던 시점에서 Z비자(주재원 비자)나 X비자(유학생 비자)로 1년 이상 체류한 이력이 있어야 하고, 한 가정에 한채만 살 수 있는 시기로 바뀌면서, 외국인 투자자들보다는 내국인들의 거래가 많았었습니다.

2007년 한해를 보았을 때에는 부동산 가격도 2004~2006년도 분양 가격의 최소 2배에서 5배까지 중고 주택 가격이 뛰었던 한해로서, 왕징의 경우 왕징신청 4구는 초기 분양가격이 평방미터당 2000위엔 후반대에서 3000위엔 초반대였던 물건들이 2007년 초반에는 평방미터당 10000위엔에서 11000위엔까지 올랐을 정도였습니다.

또한 싸스때 평방미터당 6000위엔대에 분양하던 CLASS의 경우 2007년 2~3/4분기에는 평방미터당 15000위엔에서 22000위엔까지 중고 주택 가격이 급상승하였습니다.

전반적으로 올림픽 기대 심리와 과거 주식 시장의 활황, 경기의 상승등의 원인에 의해 급상승했다고 판단됩니다.

결국 2007년 3/4분기까지 가파르게 올라가던 부동산 경기가 2007년 4/4분기부터는 관망세로 돌아섰습니다.

가장 큰 이유는 중국 당국의 부동산 대출 관련 정책, 개발회사에 대한 제한(과거 토지 사용권을 받은 후 은행에서 토지 사용료및 건설 비용을 대출 받을 수 있던 것에서 자기 자본 비율이 40% 정도 있어야 토지 사용권을 받을 수 있게 한 정책 등), 내국인에 대한 추가 주택 구입시 은행 이자 변경및 초기 구입 자금의 확대등에 대한 대책 등 때문입니다.

3. 2008년 3/4분기까지의 중국 북경 부동산 시장
2008년에 들어오면서 중국 당국은 북경내 모든 건설을 중단 시켰으며, 북경외 다른 지역에서 들어오는 차량을 통제하였습니다.

또한, 짝홀제 운영등으로 북경내 차량을 통제하였습니다.

중국 주식 시장의 폭락이 시작되었고, 심천, 광주 지역의 부동산이 침체기에 빠져들었습니다.

북경의 경우 분양 주택의 경우 과거 분양 시기의 지남에 따라 가격을 올려대던 개발회사들이 분양 초기의 가격으로 할인해서 판매를 하였으며, 또한 각종 서비스 품목을 추가하여 분양을 시도하였습니다.

전반적인 시장이 올림픽 이후의 시장에 대한 불투명으로 관망세로 돌아서면서 분양 주택의 경우 거의 거래가 없다 싶이 하였습니다.


당사 기준으로 2007년 3/4분기의 경우 하루에 평균 10여건의 중고 주택 매매 거래를 성사하였던 것에 비하면 2008년 한해 동안 8여건(10월 말 현재까지)을 처리한 것을 보면 거래량이 전반적으로 없었다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

분양 주택의 경우 2007년 부터 판매한 분양 주택의 경우 분양 시기가 지남에 따라 가격을 개발회사가 일방적으로 올려되던것이 시장 자체가 관망 분위기로 돌아서니 판매되지 않아, 다시 분양 초기의 가격으로 할인하는 형태로 판매를 시도하고 있지만, 이것 역시 쉽지 않게 판매되고 있습니다.

왕장의 화차이궈지 공위의 경우 작년 초창기 판매 분양 가격은 평방미터당 13000위엔대에서 판매하여 2007년 말에는 평방미터당 20000위엔에 이르기까지 가격을 올려 팔았으나, 현재 잔여 물량은 다시 13000~14000위엔대의 가격에 판매하고 있습니다.

임대의 경우 2007년 한해 동안 중고 주택 거래가 많다 보니, 새로 매입한 집주인 희망 가격으로 임대가격이 많이 올랐습니다.

2006년 왕징신청 4구의 방2칸 구조의 임대 가격이 2500~2800위엔/월 하던 것이 2008년 10월말 현재 임대 가격은 3200위엔/월 정도 하고 있습니다.

화딩스쟈의 방3칸+보모방1칸 구조의 210평방미터대의 경우 2006년 13000위엔~15000위엔 정도하던 임대 가격이 2008년 초부터 2008년 3/4분기까지는 평균 17000위엔~22000위엔까지 임대가격이 올랐습니다.

중국 당국은 현재 관망세의 부동산 시장의 활성화를 위하여 각종 부동산 부양 대책(대출 금리 이하, 대출 조건 완화, 초기 주택 구입자금 20%로 할인 등)을 내놓고 있습니다.

시장의 전문가들은 해당 대책이 부동산 시장을 활성화 시키기에는 부족하다고 말을 하고 있습니다.

4. 2008년 4/4분기 이후 2009년은...?
2008년 4/4분기에 들어서면서 그 동안 관망세의 효과가 조금씩 나타나고 있습니다.

2007년까지는 중국 부동산 경매 시장에서는 큰 덩어리(?) 물건(건물 한동과 같은...)들이 주로 출현하였는데, 비해 2008년에 들어서면서 작은 덩어리(?) 물건(아파트 한채와 같은)들이 조금씩 출현하고 있습니다.

북경내 내국인들 경기도 현재는 그리 좋지 않은 상황이며, 2008년 올림픽 대박을 위해 여러가지 사업을 준비하던 내외국인들이 실제 재미를 전혀 보지 못하고 올림픽 특수를 거품으로 결정나면서 경기가 더더욱 않좋아지고 있습니다.

2008년 1/4분기부터 3/4분기까지 소위 시장가보다 30~40% 저렴한 급매물 물건들의 출현 비율이 3~4%정도 였다면 현재 4/4분기의 급매물 출현 비율이 7~8%에 이르고 있습니다.

더더군다나 왕징의 경우 최근 환율 이상으로 환차익을 보기 위한 한국인 집주인들의 급매물 출현으로 비율이 더욱 높아지고 있습니다.

2007년 왕징내 화딩스쟈의 210평방미터대 매매 희망 가격이 평방미터당 16000~17000위엔까지 호가하던 물건이 현재는 13000~14000위엔의 물건들이 많이 나와 있으며, 평방미터당 11000위엔하는 물건도 간혹 나타나고 있습니다.

임대가격또한 2008년 매매 시장의 관망세로 매매 차익을 보지 못한 집주인들의 불황과 겹치면서, 임대를 놓지 못하는 물건들이 나타나고 있으며, 4/4분기에 들어서면서 임대를 놓지 못하는 물건들이 많아 지고 있습니다.

왕징의 경우에도 더더욱 빈집들이 많이 발생하고 있으며, 임대가격또한 시장가격에 비해 싼 매물들이 조금씩 나타나고 있습니다.

예를 들어, 화딩스쟈의 210평방미터대(방3칸+보모방1칸 구조)가 2008년 초만해도 17000~22000위엔까지 임대료를 받던 물건들이 10월 현재 15000위엔/월의 물건들이 나타나고 있습니다.

그외의 단지들도 평균 500위엔 정도 임대료가 떨어지려고 하고 있는 것으로 판단되고 있습니다.

2008년 4/4분기 이후 2009년에는 임대료가 조정이 될것으로 예상되며, 매매가격또한 완만한 하락이 예상됩니다.



[앞으로는..... 총평?]
매매의 경우 확실한 기준(임대 수익률 등)에 의해 급매물들을 잡기에는 좋은 시기이나, 한국에서 돈을 보내와 구입하는 것은 환율때문에 대덜않는 얘기이며, 중국내 돈을 비축하고 있다가 좋은 매물을 지속적으로 검색하기에는 좋은 시기로 판단됩니다.

본인의 경우 2004~2006년도 분양 물건, 즉 2~3년 물건의 경우 최대 분양가 대비 2000위엔이 더해진 물건일 경우 경쟁력이 있다고 판단되어 매입을 하고 있습니다.

즉, 2005년 말에 8000위엔에 분양 받은 물건을 2008년 10월 현재 10500위엔에 매입했던 것은 임대 수익률및 Target 시장에 적절했다고 자체 판단하고 있습니다.